INVESTEREN IN VASTGOED

GOED RENDEMENT EN BEPERKT RISICO

Maandelijks archief september 2020

Prinsjesdageffecten voor Vastgoedbeleggers

Prinsjesdageffecten voor Vastgoedbeleggers

Zoals ieder jaar maakte ook dit jaar het Ministerie van Financiën de fiscale voorstellen voor het komend jaar bekend. De regels hebben impact op de vastgoedmarkt.

Nieuwe tarieven voor de overdrachtsbelasting

Per 1 januari 2021 worden de tarieven voor de overdrachtsbelasting gewijzigd. Starters worden bevoordeeld door hen een ontheffing voor overdrachtsbelasting te verlenen (onder voorwaarden), zodat hun positie op de woningmarkt kan verbeteren. De eenmalige vrijstelling voor starters geldt van 1 januari 2021 en voorlopig tot en met 31 december 2025 onder de volgende voorwaarden:

  1. de koper is jonger dan 35 jaar;
  2. de koper heeft deze vrijstelling niet eerder toegepast;
  3. en de koper gaat de woning gebruiken als hoofdverblijf.

Of dit daadwerkelijk zoden aan de dijk zet, wordt betwijfeld omdat het voor deze groep om meer redenen moeilijk is om aan een woning te komen.

Effecten Prinsjesdag op Vastgoedmarkt

Effecten Prinsjesdag op Vastgoedmarkt

Overdrachtsbelasting 2%

Daarnaast wordt de toepassing van het 2 procent tarief beperkt tot verkrijgingen door natuurlijke personen – niet zijnde starters – die een woning verkrijgen die zij als hoofdverblijf gaan gebruiken.

Om de minder-opbrengsten voor de overheid te compenseren, worden alle overige aankopen van woningen dus vanaf 1 januari 2021 belast tegen het 8 procent tarief. Ook als het gaat om een vakantiewoning en een woning die ouders kopen voor hun kind. Beleggers gaan dus ook 8% overdrachtsbelasting betalen voor woningen die zij verhuren.

Vanaf 2021 zullen de volgende tarieven van toepassing zijn in de overdrachtsbelasting in de Nederlandse vastgoedmarkt:

  • 0 procent voor ‘starters’;
  • 2 procent voor de aankoop van woningen voor eigen gebruik;
  • 8 procent voor alle andere verkrijgingen (niet-woningen en beleggingswoningen).
“Een onthutsende conclusie”, aldus Laurens van de Noort, directeur van vereniging voor particuliere verhuurders Vastgoed Belang. “Per saldo belast het kabinet de huurwoningmarkt zwaarder. Vanwege de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% krijgen particuliere verhuurders en corporaties samen jaarlijks een rekening van bijna een miljard euro gepresenteerd.”

Ondernemers vinden gelukkig altijd weer een manier om met ontmoedigingsbeleid om te gaan, dus maken we ons maar geen zorgen.

Zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw Rotterdam?

Geen zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw Rotterdam

Beleggers schrokken van een recent bericht dat meer steden een zelfbewoningsplicht in gaan voeren. Deze woonplicht dwingt huiseigenaren om de aangekochte woning zelf te bewonen. Woningcorporaties maken al langere tijd gebruik van een zelfbewoningsplicht, maar enkele steden willen de regeling invoeren (zie ons eerdere BLOG over dit onderwerp). Dit betekent dat beleggers die woningen niet langer aan kunnen kopen.

Nieuwbouw Zalmhaven Rotterdam

Woonvisie 2030 Rotterdam

In de  Woonvisie 2030 wordt de invoering van een zelfbewoningsplicht niet genoemd. VVD-wethouder Bas Kurvers wil nog wel de ‘mogelijkheid en de wenselijkheid’ ervan onderzoeken. Lopende projecten zoals de Zalmhaventoren zouden met deze regeling in gevaar komen en dat is ongewenst. Aangezien de grootste partij Leefbaar Nederland ook tegen invoering van de regel is, lijkt dit vooralsnog niet te gebeuren.

Nieuwbouw Zalmhaven Rotterdam

Amsterdam en Utrecht

Amsterdam en Utrecht voeren de regeling wel in, om kopen en speculeren door beleggers te voorkomen en de woningen door particulieren te laten bewonen, zonder tussenkomst van beleggers.

Overdrachtsbelasting verhoogd?

Hogere overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers in aantocht?

Het kabinet wil  de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers verhogen van 2% naar 8%  volgens een uitgelekt rapport, terwijl het tarief voor starters naar 0% gaat. Personen tussen de 18 en 35 jaar oud die voor het eerst een woning kopen zouden geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Doel is om de woningmarkt voor starters aantrekkelijker te maken en de vastgelopen markt los te trekken door het voor investeerders minder aantrekkelijk te maken om panden te kopen. Ook is het plan om overdrachtsbelasting voor niet-woningen naar 8% te laten gaan. Maar gaat deze maatregel daadwerkelijk helpen?

Wie is verantwoordelijk voor problemen op de woningmarkt?

Daarmee lijkt het of het Kabinet vasstgoedinvesteerders en vastgoedbeleggers aanwijst als de oorzaak van een vastgelopen woningmarkt. maar dat is maar ten dele waar. Niemand kan tegen het helpen van starters zijn, maar zij ondervinden meer problemen op de woningmarkt dan alleen die door beleggers zijn veroorzaakt. Er is een schrijnend tekort aan woningen, zowel in de huur- als in de koopsector. Voor starters is zowel huren als kopen lastig, maar het verhogen van overdrachtsbelasting voor beleggers zal het probleem voor de starter niet oplossen. De vraag blijft stijgen en het aanbod niet, dat heeft per definitie een prijsopdrijvend effect.

Schaarste

Niet alleen starters zoeken de kleinere en goedkopere woningen, ook ook 55-plussers willen kleiner wonen en zoeken daarmee in dezelfde woningvoorraad. Meer mensen die in een krappe woningmarkt zoeken.

Wie is die investeerder of belegger?

Naast grote beleegers, is ‘die belegger’ de laatste jaren steeds vaker een particulier, die ziet dat zijn geld niets waard is op de bank en naar beter rendement voor zijn gespaarde geld zoekt. Particulieren die een of meerdere pandjes kopen, soms eerst voor de kinderen en later als pensioenopbouw. Gerenommeerde particulieren die hun geld hebben verdiend en er nu het rendement van willen zien, gestimuleerd door het veel te hoge fictieve rendement dat de Wetgever aanhoudt voor box 3. Inflatie en fictief rendement in box 3 maken dat geld steeds minder waard wordt op de bank. Vastgoed is dan een beter alternatief.

Andere oorzaken 

Verder heeft niet iedere starter hetzelfde bedrag om te besteden; als je belastingvrij van je ouderlijke schenking kunt genieten, heb je een veel betere uitgangspositie voor de startende werker, zonder vermogende ouders.

Het echte probleem

Het structurele probleem op de woningmarkt is het tekort aan woningen, zowel in de huur- als koopsector en met name in het lagere en middensegment. Dat moet eerst opgelost worden, willen starters en 55-plussers een kans krijgen op een passende woning.